✎ 전세 사기, 남의 이야기라고 생각하셨나요?
대부분은 등기부등본을 제대로 확인하지 못해서 발생해요.
실제로 집주인이 아닌 사람과 계약하거나, 대출이 과도하게 잡힌 집에 들어갔다가 보증금을 돌려받지 못하는 경우도 많아요.
오늘은 등기부등본이 뭔지부터, 전세 계약 전에 반드시 확인해야 하는 핵심 포인트까지 초보자 기준으로 쉽게 정리해드릴게요.
▪ 등기부등본이란?
등기부등본은 토지나 건물에 관한 권리관계를 공식적으로 기록한 문서예요. 소유자가 누구인지, 대출이 얼마나 있는지, 압류나 가압류가 걸려 있는지 같은 정보가 모두 담겨 있어요.
쉽게 말하면 부동산의 신분증이에요. 집을 사거나 전세·월세 계약을 할 때 반드시 확인해야 하는 필수 문서예요.
▪ 등기부등본의 구성
등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 세 파트로 나뉘어요.
표제부는 부동산의 기본 정보, 갑구는 소유권 관련 내용, 을구는 대출이나 임차권 같은 권리 관계를 담고 있어요.
각 파트마다 확인해야 할 포인트가 다르기 때문에 순서대로 하나씩 살펴볼게요.
표제부는 해당 부동산의 물리적 현황을 담고 있어요.
• 온라인 — 대법원 인터넷 등기소(iros.go.kr)에서 공동인증서로 로그인 후 발급받을 수 있어요. 24시간 이용 가능해요.
발급할 때 "말소 사항 포함" 을 꼭 선택하세요. 과거에 지워진 압류, 가압류, 근저당권 내역까지 볼 수 있어요. "요약" 항목도 체크하면 맨 뒷장에 핵심 내용만 모아둔 요약본이 추가돼요.
• 오프라인 — 가까운 등기소나 무인발급기에서도 발급받을 수 있어요.
처음엔 낯설고 복잡해 보이지만, 표제부·갑구·을구 세 파트만 알면 핵심은 다 볼 수 있어요.
계약서에 도장 찍기 전에 10분만 투자해서 등기부등본을 직접 확인하는 것, 내 보증금을 지키는 가장 확실한 방법이에요.
💡 등기부등본을 확인했다면 다음 단계는 전세 대출이에요. 📎[전세자금대출 조건 총정리 (보증기관 비교와 신청 방법까지)]도 함께 읽어보세요
💬 등기부등본 관련해서 더 궁금한 점이 있으시면 댓글로 남겨주세요!
각 파트마다 확인해야 할 포인트가 다르기 때문에 순서대로 하나씩 살펴볼게요.
▶ 표제부
표제부는 해당 부동산의 물리적 현황을 담고 있어요.
• 주소 일치 여부 — 등기부상 주소가 계약서나 매물 주소와 정확히 일치하는지 먼저 확인하세요.
• 건물 용도 확인 — 외관은 빌라처럼 보여도 등기부상 '근린생활시설(상가)'로 되어 있는 경우가 있어요. 주거용이 아닌 건물은 전세보증보험 가입이 제한될 수 있어요.
• 면적 확인 — 등기부에는 전용 면적이 나와요. 공인중개사에게 시세를 문의할 때는 공급 면적 기준으로 물어봐야 정확한 시세를 파악할 수 있어요.
아파트, 오피스텔 같은 집합건물은 표제부 안에 대지권의 표시가 있는지 반드시 확인하세요. 대지권이 없는 걸 모르고 집을 사면 건물만 매입하게 되어 나중에 수억 원에 달하는 땅값을 추가로 지불해야 하는 최악의 상황이 생길 수 있어요.
단, 신축 아파트는 토지 정리 기간 때문에 대지권 등기가 늦어질 수 있어요. 이 경우 분양계약서와 시행사의 대금 완납 여부를 확인하면 돼요.
갑구에는 소유권과 관련된 내용이 담겨 있어요.
• 진짜 집주인 확인 — 갑구의 소유자 명단에서 가장 아래에 적힌 사람이 현재 소유자예요. 계약 당일 신분증과 반드시 대조하세요.
• 압류·가압류 흔적 — 압류나 가압류가 자주 설정됐다가 지워진 흔적이 있으면 집주인의 재정 상태가 불안정하다는 신호예요. 전월세 계약 시 주의가 필요해요.
✓ 소유권이전청구권 가등기
✓ 경매개시결정등기
✓ 신탁등기
이런 내용이 적혀 있다면 소유권 변동이나 보증금 미반환 리스크가 매우 커요. 이런 매물은 피하는 게 안전해요.
을구에는 대출, 임차권 같은 소유권 이외의 권리가 담겨 있어요.
• 근저당권(대출) 확인 — 대출이 있는 집은 흔하지만, 근저당권 채권최고액과 내 보증금을 합산한 금액이 집값의 70~80%를 넘지 않아야 안전해요. 이 기준을 넘으면 경매 시 보증금을 다 못 돌려받을 수 있어요.
• 주택임차권등기 — 이 기록이 있으면 이전 세입자가 계약이 끝났는데도 보증금을 못 돌려받아 법적 조치를 취한 상태예요. 이런 매물에는 절대 전월세로 들어가지 마세요.
등기부등본은 한 번만 확인하면 끝이 아니에요.
공인중개사가 보여준 등기부의 열람 일시를 확인하세요. 오래된 자료일 수 있어요.
계약 당일과 잔금일 두 번, 본인이 직접 최신 등기부를 발급받아 변동된 권리가 없는지 확인하는 게 필수예요.
그리고 등기부 하단에 표시된 전체 페이지 수를 확인하세요. 중간에 고의로 빠진 장이 없는지도 체크해야 해요.
• 건물 용도 확인 — 외관은 빌라처럼 보여도 등기부상 '근린생활시설(상가)'로 되어 있는 경우가 있어요. 주거용이 아닌 건물은 전세보증보험 가입이 제한될 수 있어요.
• 면적 확인 — 등기부에는 전용 면적이 나와요. 공인중개사에게 시세를 문의할 때는 공급 면적 기준으로 물어봐야 정확한 시세를 파악할 수 있어요.
• 대지권의 표시 — (가장 중요해요!)
아파트, 오피스텔 같은 집합건물은 표제부 안에 대지권의 표시가 있는지 반드시 확인하세요. 대지권이 없는 걸 모르고 집을 사면 건물만 매입하게 되어 나중에 수억 원에 달하는 땅값을 추가로 지불해야 하는 최악의 상황이 생길 수 있어요.
단, 신축 아파트는 토지 정리 기간 때문에 대지권 등기가 늦어질 수 있어요. 이 경우 분양계약서와 시행사의 대금 완납 여부를 확인하면 돼요.
▶ 갑구
갑구에는 소유권과 관련된 내용이 담겨 있어요.
• 진짜 집주인 확인 — 갑구의 소유자 명단에서 가장 아래에 적힌 사람이 현재 소유자예요. 계약 당일 신분증과 반드시 대조하세요.
• 압류·가압류 흔적 — 압류나 가압류가 자주 설정됐다가 지워진 흔적이 있으면 집주인의 재정 상태가 불안정하다는 신호예요. 전월세 계약 시 주의가 필요해요.
🚨 절대 피해야 할 권리들
✓ 소유권이전청구권 가등기
✓ 경매개시결정등기
✓ 신탁등기
이런 내용이 적혀 있다면 소유권 변동이나 보증금 미반환 리스크가 매우 커요. 이런 매물은 피하는 게 안전해요.
▶ 을구
을구에는 대출, 임차권 같은 소유권 이외의 권리가 담겨 있어요.
• 근저당권(대출) 확인 — 대출이 있는 집은 흔하지만, 근저당권 채권최고액과 내 보증금을 합산한 금액이 집값의 70~80%를 넘지 않아야 안전해요. 이 기준을 넘으면 경매 시 보증금을 다 못 돌려받을 수 있어요.
• 주택임차권등기 — 이 기록이 있으면 이전 세입자가 계약이 끝났는데도 보증금을 못 돌려받아 법적 조치를 취한 상태예요. 이런 매물에는 절대 전월세로 들어가지 마세요.
▪ 계약 당일 꼭 챙겨야 할 것들
등기부등본은 한 번만 확인하면 끝이 아니에요.
공인중개사가 보여준 등기부의 열람 일시를 확인하세요. 오래된 자료일 수 있어요.
계약 당일과 잔금일 두 번, 본인이 직접 최신 등기부를 발급받아 변동된 권리가 없는지 확인하는 게 필수예요.
그리고 등기부 하단에 표시된 전체 페이지 수를 확인하세요. 중간에 고의로 빠진 장이 없는지도 체크해야 해요.
▪ 등기부등본 발급 방법
• 온라인 — 대법원 인터넷 등기소(iros.go.kr)에서 공동인증서로 로그인 후 발급받을 수 있어요. 24시간 이용 가능해요.
발급할 때 "말소 사항 포함" 을 꼭 선택하세요. 과거에 지워진 압류, 가압류, 근저당권 내역까지 볼 수 있어요. "요약" 항목도 체크하면 맨 뒷장에 핵심 내용만 모아둔 요약본이 추가돼요.
• 오프라인 — 가까운 등기소나 무인발급기에서도 발급받을 수 있어요.
📌 등기부등본, 어렵지 않아요
처음엔 낯설고 복잡해 보이지만, 표제부·갑구·을구 세 파트만 알면 핵심은 다 볼 수 있어요.
계약서에 도장 찍기 전에 10분만 투자해서 등기부등본을 직접 확인하는 것, 내 보증금을 지키는 가장 확실한 방법이에요.
💡 등기부등본을 확인했다면 다음 단계는 전세 대출이에요. 📎[전세자금대출 조건 총정리 (보증기관 비교와 신청 방법까지)]도 함께 읽어보세요
💬 등기부등본 관련해서 더 궁금한 점이 있으시면 댓글로 남겨주세요!
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