✎ 전세사기로 보증금을 잃은 사람들 상당수는 등기부등본을 안 본 게 아니에요. 봤는데, 뭘 봐야 하는지 몰랐던 것뿐이죠.

계약 당일, 중개사가 "깨끗한 물건이에요" 라며 서류를 내밀면 대부분 고개만 끄덕이고 도장을 찍어요. 낯선 용어투성이 종이를 그 자리에서 따져 읽기가 쉽지 않으니까요.


그런데 이 서류를 읽는 데 필요한 건 딱 10분, 그리고 700원이에요. 그 10분이 수천만 원의 보증금을 지켜요. 표제부·갑구·을구에서 각각 뭘 봐야 하는지, 그리고 등기부가 깨끗해도 놓치기 쉬운 함정까지 순서대로 풀어볼게요.


▪ 등기부등본이란?



등기부등본은 토지나 건물의 권리관계를 국가가 공식 기록한 문서예요. 이 집의 주인이 누구인지, 대출이 얼마나 잡혀 있는지, 압류·가압류가 걸려 있는지가 전부 여기에 적혀요. 정식 명칭은 '등기사항전부증명서'예요.

쉽게 말해 부동산의 신분증이자 빚 문서죠. 그리고 집주인만 뗄 수 있는 게 아니라 주소만 알면 누구나 700원에 열람할 수 있어요. 계약 전에 확인하지 못할 이유가 없는 서류인 거예요.


▪ 표제부·갑구·을구 한눈에 보기



등기부등본은 세 파트로 나뉘어요. 한 줄로 정리하면 표제부는 집 자체의 정보, 갑구는 소유권, 을구는 대출이에요.

전세사기와 직결되는 건 주로 갑구와 을구지만, 표제부에도 치명적인 함정이 하나 있어요.
 

다음은 각 파트별로 뭘 봐야 하는지 하나씩 짚어볼게요.


▪ 표제부 체크포인트



가장 먼저 등기부상 주소가 계약서·매물 주소와 정확히 일치하는지 확인하세요. 동·호수 하나만 달라도 엉뚱한 집에 계약하는 셈이에요.


① 건물 용도

외관은 빌라인데 등기부상 '근린생활시설(상가)'인 경우가 있어요. 주거용이 아니면 전세보증보험 가입이 제한될 수 있으니 용도란을 꼭 보세요.


② 면적

등기부에는 전용 면적이 표시돼요. 시세를 물을 때는 공급 면적 기준으로 물어야 정확한 비교가 돼요.


③ 대지권의 표시 — 가장 중요해요

아파트·오피스텔 같은 집합건물은 표제부에 '대지권의 표시'가 있는지 반드시 확인하세요. 대지권 없는 집을 모르고 사면 건물만 매입하게 되어, 수억 원의 땅값을 따로 내야 하는 최악의 상황이 생길 수 있어요.

단, 신축 아파트는 대지권 등기가 늦어질 수 있으니 이때는 분양계약서와 시행사의 대금 완납 여부를 확인하면 돼요.


▪ 갑구 체크포인트



핵심은 하나예요. 소유자 명단 가장 아래에 적힌 사람이 현재 소유자이고, 계약 당일 그 사람의 신분증과 반드시 대조해야 해요. 집주인이 아닌 사람과 맺은 계약은 보증금을 지켜주지 못해요.

이력도 봐야 해요. 압류·가압류가 설정됐다가 지워진 흔적이 반복된다면, 지금은 깨끗해 보여도 집주인의 재정이 불안정하다는 신호예요.
 

🚨 다음 세 가지가 보이면 계약하지 마세요.


✓ 소유권이전청구권 가등기

✓ 경매개시결정등기

✓ 신탁등기


계약 도중 소유권이 넘어가거나 보증금을 통째로 잃을 위험이 매우 큰 등기들이에요. 특히 신탁등기는 집주인처럼 보이는 사람에게 계약 권한이 없는 경우가 많아 실제 전세사기에 자주 등장해요. 조건 따질 것 없이 피하는 게 답이에요.


▪ 을구 체크포인트



결론부터, 근저당권 채권최고액과 내 보증금의 합이 집값의 70~80%를 넘지 않아야 해요. 이 선을 넘으면 경매 시 보증금을 다 못 돌려받을 수 있어요.
 

채권최고액은 실제 대출 잔액이 아니라 은행이 이자·연체까지 대비해 통상 실제 대출액의 110~130%로 부풀려 설정하는 금액이에요. "실제 빚은 더 적다"는 말이 나오는 이유죠.

하지만 경매에선 이 한도까지 은행이 먼저 가져갈 수 있으니 계산은 무조건 채권최고액 기준으로 하세요. 시세 5억 집에 채권최고액 2억 4천만 원이면, 내 보증금은 1억 안팎까지가 버틸 수 있는 선이에요.


하나 더. 을구에 주택임차권등기가 있다면 이전 세입자가 보증금을 못 받아 법적 조치까지 간 집이에요. 이미 보증금을 안 돌려준 전력이 있는 집주인이니, 어떤 조건이 붙어도 들어가면 안 돼요.


▪ 등기부가 깨끗해도 위험할 수 있어요



많은 분들이 모르는 사실인데, 등기부등본에는 '공신력'이 없어요. 기록이 진실과 달랐을 때, 기록을 믿고 계약한 사람을 법이 끝까지 보호해주지는 않는다는 뜻이에요. 게다가 등기부에 아예 안 나오는 위험도 있어요.


① 임대인의 세금 체납

집주인이 세금을 밀리면 경매에서 세금이 내 보증금보다 먼저 배당될 수 있는데, 체납 내역은 등기부 어디에도 안 나와요.

계약 전 임대인에게 국세·지방세 납세증명서를 요구하고, 계약 후에는 일정 요건에서 임대인 동의 없이도 미납 국세를 열람할 수 있어요.


② 다가구주택의 다른 세입자 보증금

다가구주택은 먼저 들어온 세입자들의 보증금이 등기부에 표시되지 않아요. 앞선 보증금 총액이 큰 줄 모르고 들어가면 경매 시 내 순위가 한참 뒤로 밀려요.

전입세대확인서와 확정일자 부여현황을 함께 확인하세요.


💡 등기부가 못 막아주는 위험까지 대비하고 싶다면 📎[전세보증보험 꼭 가입해야 할까? 조건부터 가입 방법까지 정리]도 함께 읽어보세요.


▪ 계약 당일·잔금일 체크




등기부등본은 한 번 봤다고 끝나는 서류가 아니에요. 계약서에 도장 찍는 날과 실제 돈이 나가는 날 사이에 권리관계가 바뀔 수 있기 때문에 계약일과 잔금일, 최소 두 번 직접 발급받아야 해요. 

계약일에 깨끗했던 등기부에 잔금일 사이 새 근저당이 잡히는 일이 실제로 있거든요. 중개사가 보여주는 등기부는 열람 일시부터 확인하세요. 며칠 지난 자료일 수 있어요.


그리고 아는 사람이 드문 함정 하나. 전입신고를 해도 대항력은 다음 날 0시부터 생겨요. 그래서 잔금일 당일 집주인이 대출을 받으면 그 근저당이 내 보증금보다 앞서요.

특약에 "잔금일 다음 날까지 소유권 이전·담보권 설정을 하지 않는다"는 문구를 넣는 게 실전 방어예요. 잔금 당일 전입신고와 확정일자는 기본이고요.
 

입주 후에는 등기변동 알림 서비스를 걸어두세요. 국토교통부·HUG 안심전세앱에서 등기부를 한 번 열람하면 2년 6개월간 변동을 카카오톡으로 알려주고, 일부 은행 앱에서도 무료 알림을 제공해요.
 

마지막으로 등기부 하단의 전체 페이지 수도 확인하세요. 중간 장이 고의로 빠진 서류로 계약을 유도하는 수법이 있어요.


▪ 등기부등본 발급 방법



대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 24시간, 비회원으로도 뗄 수 있어요. 수수료는 열람 700원, 발급 1,000원. 계약 전 확인용이라면 열람으로 충분하고, 은행·관공서 제출용은 발급을 선택해야 해요. 가까운 등기소 창구(1,200원)나 무인발급기도 가능해요.

발급 시 "말소사항 포함"을 꼭 선택하세요. 과거에 지워진 압류·가압류·근저당 이력까지 나와서, 갑구의 '반복된 흔적'을 잡아낼 수 있어요. "요약" 항목도 체크하면 맨 뒷장에 핵심 요약본이 붙어요.
 

👉 [대법원 인터넷등기소 바로가기]

※ 참고: 대법원 인터넷등기소 등기사항증명서 발급 안내 (2026년 7월 기준)


📌 700원으로 보증금을 지키는 습관



복잡해 보여도 등기부등본이 보여주는 건 하나예요. 이 집이 누구 것이고, 빚이 얼마나 있는가. 집의 겉모습이나 "깨끗한 물건"이라는 말이 아니라 이 구조를 직접 확인하는 게 보증금을 지키는 출발점이에요.

표제부에서 대지권, 갑구에서 진짜 소유자와 위험 등기, 을구에서 채권최고액 70~80% 선. 여기에 등기부 밖의 사각지대(세금 체납·다가구 보증금)까지 기억하면 위험한 매물 대부분이 걸러져요. 도장 찍기 전 10분, 700원. 수억 원짜리 계약에서 이보다 수익률 좋은 투자는 없어요.
 

💡 등기부등본을 확인했다면 다음 단계는 대출이에요. 📎[전세자금대출 조건 총정리 | HUG·HF·SGI 보증기관 비교와 신청 순서]도 함께 읽어보세요.

💬 등기부등본, 직접 떼서 확인해보신 적 있으신가요? 읽다가 막혔던 항목이 있다면 댓글로 편하게 들려주세요.